Comprare casa, la proposta d’acquisto in agenzia immobiliare

Comprare casa, la proposta d’acquisto in agenzia immobiliare

La proposta d’acquisto
by Divisione Immobili Agenzia immobiliare Genova

Quando l’agenzia vi ha proposto una casa che risulta di vostro gradimento, vi chiede di regola di firmare una proposta irrevocabile rivolta al proprietario, accompagnata da un assegno per una determinata cifra.
La proposta d’acquisto è considerata dalle agenzie un passaggio obbligato per chi compra; in questo modo si impegna il solo futuro acquirente, che è costretto a versare cospicue somme di denaro prima di avere la certezza della conclusione dell’affare. A tale proposito riteniamo che sia opportuno consegnare, al momento della proposta, un assegno non trasferibile barrato intestato al venditore per un importo minimo, che diviene caparra solo in caso di accettazione dell’offerta da parte del venditore. Con la proposta irrevocabile di acquisto l’acquirente mette nero su bianco le condizioni essenziali della sua offerta (caparra, prezzo offerto, modalità del pagamento, data del rogito ecc.) e si impegna a tener ferma la propria volontà di acquistare la casa per il periodo di tempo indicato sul modulo. Nonostante le rassicurazioni degli agenti immobiliari che tendono spesso a far firmare questo documento, da loro compilato, con eccessiva facilità (“è solo una prima offerta, poi andremo in trattativa…”) è bene tener presente che una proposta d’acquisto completa di tutti gli elementi essenziali, se accettata per iscritto dal venditore, impegna irrevocabilmente l’acquirente ad acquistare l’immobile. Se il compratore cambia idea, è penalizzato in misura più o meno elevata a seconda del contenuto delle clausole della proposta: potrebbe perdere soltanto la somma versata a titolo di deposito cauzionale, che al momento dell’accettazione del venditore diventa caparra confirmatoria, ma potrebbe anche dover corrispondere il compenso all’agente per la mediazione e perfino essere costretto a comperare l’immobile (ma è un’eventualità piuttosto rara perché di solito il venditore si accontenta di trattenere la caparra versata). Anche per questo motivo ribadiamo che la provvigione dovrebbe essere pagata all’agente immobiliare, in qualità di intermediario nell’affare, non prima della conclusione del preliminare, o ancor meglio al rogito, così da consentire all’acquirente (nell’intervallo tra la proposta e il preliminare) di valutare la convenienza dell’affare, di fare tutti i controlli precauzionali indispensabili prima di firmare il preliminare (verifica delle mappe catastali, dei registri immobiliari, delle spese condominiali) e di recedere eventualmente perdendo la sola caparra confirmatoria. Proprio per questo motivo l’importo dell’assegno dato in deposito fiduciario all’agenzia, deve essere il più basso possibile (ma, attenzione, una caparra eccessivamente bassa potrebbe essere considerata segno di scarso interesse da parte dell’acquirente o, peggio, se ne potrebbe dedurre che è a corto di contanti: il venditore potrebbe quindi essere spinto a non impegnarsi neppure nella trattativa. Noi vi consigliamo di non scendere sotto il 5% del prezzo offerto. Firmare la proposta di acquisto non assicura affatto la conclusione dell’affare. Se infatti il venditore non accetta la proposta, l’acquirente ha semplicemente il diritto alla restituzione dell’assegno.
Normalmente il modello contenente la proposta è un prestampato predisposto dall’agenzia immobiliare. È necessario prestare la massima attenzione al contenuto di questo documento e, se è opportuno, chiedere aggiunte o eliminare punti contenuti nel modulo dell’agenzia per evitare bidoni. Ricordate che le clausole aggiunte a penna sul modulo prevalgono su quelle stampate anche se queste non sono state cancellate.

Nelle proposte redatte dalle agenzie spesso troviamo dei punti discutibili in riferimento ai quali invitiamo a prestare la massima attenzione.

  • Termine di irrevocabilità. Poiché la proposta è irrevocabile (per un certo tempo la persona che l’ha firmata non può cambiare idea), è importante che almeno il termine di irrevocabilità sia breve per non tenere in sospeso troppo a lungo l’offerente (compratore) e anche perché il venditore, pur essendo propenso ad accettare la proposta che gli fate, potrebbe spingere il mediatore a cercargli altre proposte più convenienti nel termine di accettazione. A questo proposito è bene precisare che, sebbene il codice deontologico degli agenti vieti loro di raccogliere altre proposte se ne hanno già una che soddisfa tutte le richieste del venditore (ovvero offre un prezzo pari o superiore a quello da quest’ultimo richiesto), non tutti i mediatori vi si attengono. Secondo noi un termine di 7 giorni è più che sufficiente perché il venditore possa decidere sulla convenienza economica dell’affare proposto e quindi accettarlo o rifiutarlo.
  • Impegno per sé o per persona o ente da nominare È importante che nella proposta si specifichi che il proponente si impegna per sé o per persona o ente da nominare al rogito. Generalmente nelle proposte d’acquisto non viene specificato che l’acquisto può essere fatto per sé o per persona o ente da nominare ma questa precisazione può essere importante non solo nel caso classico in cui siano i genitori a trattare l’acquisto di un appartamento da intestare al figlio. Se, infatti, per un qualsiasi motivo, dopo la stipula del preliminare o l’accettazione della proposta non si possa o non si voglia più compare. Questa clausola rende più facile la cessione del diritto di acquistare a un terzo.
  • Nome del proprietario. La proposta deve poi contenere l’indicazione del nome del proprietario dal quale l’agenzia dichiara di aver avuto espresso incarico di vendita.
  • Contratto di locazione. È necessario che la descrizione dell’immobile sia quanto più possibile dettagliata e che sia indicato se l’appartamento è occupato da persone (un inquilino o lo stesso proprietario) e/o cose. Si tratta di una precisazione molto importante, perché l’inquilino potrebbe non voler andar via e sarà allora necessario chiedere lo sfratto; in tal caso l’affare potrebbe perdere di interesse per chi avesse bisogno subito di una casa. Considerate che in presenza di un contratto di locazione, anche se scaduto e con uno sfratto in corso, l’appartamento potrebbe comunque non liberarsi in tempi brevi.
  • Preliminare Spesso nei moduli contenenti la proposta d’acquisto si legge che la proposta farà nascere, a seguito della firma da parte del venditore, un contratto preliminare di vendita e quindi viene considerata facoltativa la redazione di un ulteriore compromesso. Questa clausola consente di chiedere al giudice una sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso dalle parti che vi erano obbligate. Le parti hanno comunque la possibilità di scegliere se riprodurre il contenuto della proposta in altra scrittura dove vengano meglio precisati taluni elementi dell’accordo. Altre proposte, invece, tengono distinti i due momenti e ciò si evince anche dalla struttura del piano di pagamenti: alla firma della proposta viene versata una somma a titolo di deposito all’agente che diviene caparra se l’offerta è accettata, al preliminare viene versata un’altra tranche del prezzo e il saldo avviene al contratto definitivo. Tale distinzione consente di inserire nella proposta un punto in cui si stabilisca che la rinuncia all’acquisto ovvero il rifiuto di sottoscrivere il preliminare di compravendita dopo regolare accettazione comporta come unico effetto la perdita della caparra penitenziale versata (sempre se si è pattuito, come a noi pare giusto, che la provvigione sia versata all’atto del preliminare). Dal punto di vista dell’acquirente è forse meglio specificare che la proposta accettata tiene luogo del preliminare: in questo modo, anche in caso di “ripensamenti” del venditore, sarà possibile ottenere dal giudice il trasferimento della proprietà della casa. Di contro, il venditore ha tutto l’interesse a tenersi una via d’uscita: se dovesse trovare un altro acquirente che offrisse una somma notevolmente più elevata potrebbe convenirgli sciogliere il contratto restituendo il doppio della caparra ricevuta.
  • Provvigione. Nella proposta dovrebbe inoltre essere specificato il nome dell’intermediario, l’ammontare della provvigione e il momento in cui dovrà essere pagata. Come abbiamo detto più sopra, la misura della provvigione è determinata dalla comune volontà delle parti e conviene che sia pagata il più tardi possibile al fine di assicurarsi l’assistenza dell’intermediario fino all’effettiva positiva conclusione dell’affare (ottimo sarebbe prevederne il pagamento al momento del rogito notarile, ma si dovrebbe comunque)