L’assegnazione della casa coniugale.

Nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari può accedere che venga sottoposto ad espropriazione forzata un immobile che per effetto di separazione o divorzio sia stato assegnato al coniuge affidatario dei figli minori.

Tipico esempio è il caso per il quale il Giudice assegni la casa familiare al coniuge affidatario dei figli ma per debiti pregressi dell’altro coniuge non assegnatario, su tale immobile venga iscritto un pignoramento o un’ipoteca.

La casa coniugale è la dimora in cui i coniugi prima di separarsi vivevano insieme ai figli. Con la separazione o il divorzio, il Giudice assegna la casa coniugale al coniuge collocatario dei figli minori, che non necessariamente deve essere il proprietario del bene immobile, ciò perché il provvedimento di assegnazione è posto a tutela l’interesse dei figli a permanere nell’ambiente domestico in cui sono cresciuti (Cass. Civ. 3302/2018).

In caso di separazione o di divorzio, che tipo di tutela offre il nostro ordinamento al coniuge, che in quanto collocatario dei figli minori, sia assegnatario della casa coniugale nei confronti dei creditori procedenti ed intervenuti, dei creditori ipotecari e dell’eventuale aggiudicatario dell’immobile per effetto del decreto di trasferimento?

Preliminarmente, occorre rilevare che con la riforma dell’affido condiviso, in vigore dal 1 marzo 2006, che ha introdotto l’art. 155 quater c.c., poi trasfuso nell’art. 337 sexies c.c., il provvedimento di assegnazione è trascrivibile e opponibile ai terzi ai sensi dell’art. 2643 c.c.

Il diritto del coniuge prima e dopo la riforma dell’affido condiviso.

L’orientamento giurisprudenziale prima della riforma del 2006 assimilava il diritto del coniuge assegnatario della casa familiare a quello del conduttore, quindi ad un diritto reale di godimento, ciò in conseguenza del fatto che ai sensi dell’art. 6, comma 6, L. n. 898/1970, il provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, anche se non trascritto, è opponibile al terzo acquirente in data successiva per nove anni (Cass. S.U., 26 luglio 2002 n. 11096).

Tale orientamento è stato confermato anche dopo la riforma del 2006 dai successivi arresti giurisprudenziali, sempre con riferimento a provvedimenti di assegnazione ante riforma.

Pertanto, per tutte le procedure esecutive immobiliari successive al q marzo 2006, qualora il provvedimento di assegnazione non sia stato trascritto prima dell’entrata in vigore della riforma sull’affido condiviso, tale provvedimento giudiziale potrà essere opposto al creditore procedente e all’aggiudicatario, perchè parificato ad un diritto reale di godimento. Al contrario, se il provvedimento di assegnazione è successivo al 2006, il provvedimento di assegnazione non potrà essere opposto ai creditori.

Il discrimine è dato proprio dalla riforma del 2006, perché l’art. 155 quater ha reso, di fatto, il diritto del coniuge un diritto reale di abitazione.

Nessun problema si profila qualora il provvedimento giudiziale sia stato trascritto prima dell’iscrizione del pignoramento, poiché in questo caso può essere opposto ai creditori.

Ulteriore questione si pone qualora il provvedimento di assegnazione sia stato trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca e prima del pignoramento.

Il nostro parametro temporale è costituito anche in questo caso dalla riforma del 2006. Per i Ritenendo il diritto del coniuge un diritto di abitazione, per le assegnazioni successive all’entrata in vigore della riforma, dovrà vedersi applicato l’art. 2812 c.c., ai sensi del quale:

“le servitù di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l’iscrizione dell’ipoteca non sono opponibili al creditore ipotecario, il quale può far subastare la cosa come libera. La stessa disposizione si applica per i diritti di usufrutto, di uso e di abitazione.

Tali diritti si estinguono con l’espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi”

Pertanto, il creditore munito di ipoteca, iscritta in epoca antecedente al provvedimento di assegnazione, può procedere all’espropriazione dell’immobile come libero, anche se la sua ipoteca sia successiva all’iscrizione del pignoramento.

Tale possibilità viene desunta e confermata anche da un importante pronunciamento della Corte di Cassazione, sentenza n. 7776/2016.

Come può tutelarsi il coniuge assegnatario della casa coniugale pignorata

Per esemplificare poniamo l’esempio di Tizia, rappresentata da Mevio, Avvocato a Torino, sia assegnataria della casa coniugale insieme ai figli minori dell’immobile di proprietari Caio, debitore esecutato.

L’Avv. Mevio dovrà valutare la possibilità di opporre tale provvedimento al creditore procedente, ai creditori intervenuti e farlo valere, in caso di definitiva vendita all’asta, all’aggiudicatario.

Orbene, se il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è stato trascritto da Tizia prima dell’ipoteca, può essere proposta opposizione nei confronti del creditore del bene subastato.

Al contrario, se il provvedimento di assegnazione sia successivo al 1 marzo 2006 e trascritto dopo l’ipoteca, l’avv. Mevio non potrà proporre opposizione nei confronti del creditore e l’aggiudicatario del bene substrato, acquisterà l’immobile all’asta come libero;

In questo caso. il diritto del coniuge viene qualificato come un diritto di abitazione, che da solo non esclude la possibilità di espropriare il bene oggetto del pignoramento.

Qualora il provvedimento di assegnazione sia precedente al 28 febbraio 2006, ma trascritto dopo l’ipoteca e prima del pignoramento, l’avv. Mevio potrà far valere il diritto di Tizia opponendo lo stesso ai creditori della procedura.

Nell’ipotesi in cui il provvedimento di assegnazione sia precedente al 28 febbraio 2006, ma non trascritto, potrà essere fatto valere nei confronti d dell’aggiudicatario, per nove anni.

In questi ultimi due casi il diritto del coniuge viene considerato un diritto reale di godimento, come quello del conduttore poiché ad essi si applica la vecchia disciplina.

Pertanto, il coniuge per vedersi tutelato all’espropriazione della casa in cui vive con i figli minori, dovrà tenere a mente tutte le possibilità sopra descritte.

Dall’altro lato un eventuale offerente di un immobile all’asta dovrà considerare tra le possibili variabili considerate nella perizia, nell’avviso di vendita e nell’ordinanza di vendita se l’immobile sia gravato da provvedimento di assegnazione e, soprattutto, se esso si trascritto in data anteriore o meno al pignoramento.

Avv. Simona De Mauri (Collaboratrice – AvvocatoFlash)

Fonti

Art. 155 quater c.c, art. 337 sexies c.c. 2812 c.c.

Cass. Civ. 3302/2018, Cass. S.U., 26 luglio 2002 n. 11096, Cass. 7776/2016.

Anna Maria Soldi, Manuale dell’esecuzione forzata, Settima edizione, Wolters Kluwer, CEDAM.