Aste immobiliari e abusi edilizi, cosa dice la legge

L’abusivismo edilizio rappresenta un problema ormai noto e diffuso nel settore immobiliare del nostro Paese. I dati Istat relativi all’ultimo rapporto sul benessere equo e sostenibile rivelano che di tutto il patrimonio immobiliare italiano quasi il 20% è abusivo. Al Sud la situazione è quasi tragica, con circa la metà del patrimonio edilizio che viene costruito commettendo illeciti; al Centro ciò avviene in un caso su cinque, mentre al Nord non si supera il 7% dei casi. Anche quando le amministrazioni comunali emettono delle ordinanze di demolizione, poi, non è detto che le stesse vengano poste in esecuzione: anzi, ciò avviene solo in un caso su cinque.

Come contrastare l’abusivismo edilizio?

A partire dagli anni ’40 del secolo scorso il nostro ordinamento ha previsto norme finalizzate a prevenire l’abusivismo edilizio, che viene punito non solo con sanzioni amministrative, ma anche a livello penale. In più, sul piano civilistico è prevista la comminatoria di nullità per gli accordi che intercorrono tra privati e che riguardano immobili che risultano non in linea con le prescrizioni urbanistiche. La Legge sul primo condono edilizio, vale a dire la n. 47 del 1985, delinea il quadro normativo attuale e si applica unicamente per gli immobili che sono stati edificati prima del 17 marzo di quell’anno; per gli edifici costruiti in seguito, invece, valgono le prescrizioni contenute nel Testo Unico sull’Edilizia, cioè il DPR 380 del 2001.

Cosa dice la legge

Sulla base delle disposizioni in vigore, gli atti di trasferimento che riguardano i fabbricati devono presentare le cosiddette menzioni urbanistiche: in caso contrario devono essere considerate nulle. Ma in che cosa consistono le menzioni urbanistiche? Si tratta della dichiarazione, da parte di chi vende, riguardante il fatto che l’immobile è stato costruito prima del 1° settembre del 1967; se l’edificazione è successiva a quella data, devono essere forniti gli estremi relativi al permesso di costruire, con la concessione, la licenza e la denuncia di inizio attività, sempre che non sia subentrato un permesso in sanatoria. Nel caso in cui sia stata presentata la domanda per la sanatoria ma il permesso in sanatoria non sia ancora stato fornito, è necessario che nell’atto siano menzionati gli estremi della domanda e del versamento del denaro da pagare per il contributo concessorio.

Che cosa succede nel caso delle vendite forzate?

Per le aste immobiliari a Forlì e, più in generale, per le vendite forzate in tutta Italia le disposizioni viste finora non si applicano, tanto per le esecuzioni immobiliari individuali quanto per quelle previste in sede concorsuale. Per queste eventualità sono in vigore delle norme specifiche che devono coniugare l’interesse pubblico con quello del creditore: da un lato la necessità di avere a che fare con un patrimonio immobiliare lecito, dall’altro la possibilità che chi deve riscuotere un credito agisca sui beni oggetto di abuso edilizio. La Legge sul primo condono edilizio, al comma 5 dell’articolo 40, specifica la deroga al principio della nullità dell’atto di trasferimento che non presenza le menzioni urbanistiche per i trasferimenti che derivano da procedure di amministrazione straordinaria, da procedure esecutive concorsuali, da procedure di liquidazione coatta amministrativa e da procedure esecutive individuali.

La tutela del creditore

Le norme in essere in questo ambito si caratterizzano per la necessità di tutelare in primo luogo la posizione del creditore, e prevedono per gli aggiudicatari di un fabbricato oggetto di abuso edilizio una remissioni in termini per provvedere alla sanatoria. Naturalmente, ciò è possibile solo nell’ipotesi in cui l’abuso in questione sia sanabile. Per gli immobili che sono il frutto di abusi insanabili, invece, è prevista la vendita nello stato di diritto e di fatto in cui essi si trovano.